2026-02-18
驗樓滲水檢查清單：香港買賣及收樓必睇位
驗樓或收樓時，滲漏往往比油漆瑕疵更影響日後維修成本。本文按房間與位置列出檢查清單，說明常見徵狀、拍照存證方式，以及何時應找專業防水或驗樓公司跟進。
重點摘要
- •香港驗樓滲水常見於浴室地台、浴缸或淋浴間周邊、窗邊牆身及天花水漬。
- •驗樓時應記錄徵狀是否潮濕、霉味、空心磚聲或油漆起泡，並拍照標註位置。
- •若只見陳舊水漬但表面已乾，仍應向賣方或發展商查詢維修紀錄及保養責任。
- •收樓後短時間內發現滲漏，宜盡快書面通知管理處或發展商，並保留檢測報告。
一、為什麼驗樓要特別留意滲水？
滲漏問題常隱藏在裝修層之下，短時間內未必明顯，卻可能牽涉防水重做、拆磚或與樓上樓下責任爭議，維修成本遠高於表面油漆瑕疵。
無論新樓收樓或二手樓驗樓，建議預留足夠時間按區域逐項檢查，並把發現製成清單，方便與賣方、發展商或物業跟進。
二、浴室及廚房檢查清單
浴室與廚房是香港住宅滲水高發區，驗樓時可按以下項目逐一核對：
- 地台是否有積水、反潮或異味，尤其淋浴間與浴缸外沿
- 牆身腳線、企缸位是否發霉、掉粉或油漆起泡
- 洗手盆、水槽櫃內底板是否潮濕或變形
- 喉管接駁位、角閥周圍有否水漬或鏽跡
- 放水測試：短暫放水後觀察樓下天花有否被投訴（二手樓可查詢管理處紀錄）
三、天花、窗邊及外牆相關位置
除濕區外，以下位置亦應納入驗樓清單：
- 客廳、睡房天花是否有水漬、發黃或修補痕跡
- 窗框四周、窗台下方牆身是否潮濕或發霉
- 冷氣機位下方牆身有否獨立水漬
- 露台門框、玻璃門檻是否積水或密封膠老化
- 頂層單位另查天台或天井附近房間的天花狀況
四、如何判斷「舊水漬」與「仍在滲」？
表面乾涸的舊水漬不一定代表問題已解決，亦可能只是暫時無雨或臨時封補。驗樓時可用手輕觸牆身、鼻聞霉味，並查詢最近一場大雨後單位狀況。
若發現潮濕觸感、新鮮水印擴散，或同一位置反覆修補，應視為仍存滲漏風險，建議安排專業檢測，而非只接受口頭「已處理」說明。
五、驗樓發現滲水後應做什麼？
建議立即拍照錄影、標註日期與位置，並以書面（電郵或管理處表格）通知相關方。新樓可按保養條款向發展商跟進；二手樓可要求賣方交代維修紀錄或協商維修／減價。
未確認源頭前，不宜大面積重裝受影響房間。香港首旺防水有限公司可提供滲漏檢測及書面狀況說明，協助驗樓跟進或收樓後急修。
六、何時找專業防水檢測？
若檢查清單上有多項異常、頂層或與潮濕房相鄰單位徵狀明顯，或買賣雙方對責任有爭議，建議盡快安排專業勘察。
檢測可結合紅外線、濕度計及必要時的放水／著色測試，較一般目視更能定位源頭，減少收樓後才發現大範圍滲漏的風險。
常見問題
驗樓時天花有舊水漬，是否一定拒收？
不一定。應查清水漬成因、是否已根治及保養責任。若仍潮濕或來源不明，建議先檢測再決定是否要求維修或協商條件。
新樓收樓可以自己做淋浴間放水測試嗎？
可在合理範圍短暫測試，但應遵守發展商及管理處指引，避免影響其他單位。若發現異常，立即記錄並書面通知，勿自行拆除裝修。
驗樓公司同防水公司邊個做起？
驗樓公司著重整體收樓瑕疵；若已確認滲水或需定位漏源，防水專業檢測更有針對性。兩者可按情況分工或先後進行。
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