地庫停車場滲水怎樣處理？香港封場安排與施工實務

一、地庫停車場滲水有什麼風險？

地庫滲水表面看似只是地面積水，但長期不處理可能帶來多方面風險：地面濕滑導致意外、車胎打滑、油漆線模糊影響行車指示，甚至影響消防設備、照明及電箱附近的安全。

若滲水源自地下水壓或結構裂縫，長期滲漏亦可能對混凝土及鋼筋造成影響，增加日後大型維修成本。因此，地庫滲水通常會被物業及保險公司視為需要跟進的工程項目，而非純粹「抹乾就算」。

二、常見滲水位置與成因

香港屋苑及商廈地庫滲水，大多集中在以下位置：

• 伸縮縫：板塊之間的結構縫長期受水壓影響，封口老化或施工不當容易滲水。
• 底板接縫：原施工冷縫或施工縫處理不足，成為地下水滲入通道。
• 牆腳與柱腳：牆板與底板交接位置若缺乏加強防水，長期受水壓和車流震動影響易產生裂縫。
• 排水系統不暢：積水未能及時排走，加劇局部水壓與滲漏。

三、是否需要封場？如何安排封場對住戶影響最小？

是否需要封場，取決於滲水範圍、施工方法及安全考慮。若只在局部伸縮縫處理，往往可以採取分區封閉；若涉及大面積底板及牆身處理，則可能需要更大範圍暫停使用。

實務上常見做法是：先由工程師及承辦商與管理處勘察，按車流高峰時段及車位使用情況，規劃「分期分區」封場方案，並預早向住戶發出通告及提供臨時替代安排（如調配其他車位或臨時泊車區）。

• 優先在車流較少時段施工（夜間或非假日白天）。
• 以行車通道與車位區分區塊，確保仍有安全通道供車輛出入。
• 配合清晰現場指示與臨時圍封，避免司機混淆動線。
• 大型屋苑可分多期施工，逐步完成整個區域治理。

四、地庫滲水檢測與治理常用方法

針對地庫滲水，常用的檢測與治理方法包括：

• 伸縮縫及裂縫檢查：以視察及測試確認滲水點位置與範圍。
• 注漿堵水：利用專用注漿材料在伸縮縫或裂縫位置形成止水帶，阻截水流通道。
• 防水膜或塗層系統：在處理後的基面加設防水層，減少地下水壓直接作用於結構。
• 排水與集水井檢查：確保泵房及排水系統運作正常，避免積水滯留。

五、物業與承辦商協調時的重點

作為物業管理或法團代表，在規劃地庫防水工程時，可特別留意以下幾點：

• 要求承辦商提供勘察報告與施工方案，包括分期計劃及安全措施。
• 明確標示每階段封場範圍、工期及對車位影響，提前通知住戶。
• 要求工程前後拍照及必要測試紀錄，作為驗收及保養依據。
• 在合約中清楚列明保養年期及覆蓋範圍，並保存相關文件。

六、費用估算與長遠維護建議

地庫防水工程屬中至大型維修項目，建議物業預留充足維修基金，並定期檢視地下結構與排水系統狀況，以減少突發性大型工程。

香港首旺防水有限公司曾處理多個屋苑及商廈地庫滲水個案，可配合物業實際需要設計分期方案，在控制預算的同時兼顧安全與使用需求。

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